Venda de unidades Só em Incorporação
A venda entra inteira de uma vez, ou não entra
Entrada, parcelas, balões e chaves que somam exatamente o valor total. Ao salvar, nascem o contrato, a baixa da unidade e a comissão a pagar, numa operação só.
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Como costuma ser hoje
A venda fica espalhada em quatro lugares e não fecha em nenhum
O contrato saiu do escritório em Word. As parcelas foram para uma planilha. A baixa da unidade ficou na memória de quem vendeu. A comissão da imobiliária alguém lembra no fim do mês. Quando um desses passos falha, e sempre falha um, ninguém descobre no dia. Descobre na cobrança errada, na unidade oferecida duas vezes ou no repasse que não fecha.
Como funciona
Venda de unidades no ConstruGT, passo a passo.
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Comece pela unidade
No espelho, clique na unidade disponível e escolha vender. O contrato abre com a obra e a unidade escolhidas, e o valor total vem preenchido com o preço de tabela.
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Monte a estrutura de pagamento combinada
Entrada em reais ou em percentual, até 360 parcelas mensais, até 24 balões e a parcela das chaves. O simulador mostra data e valor de cada parcela antes de gravar, com a mesma conta que será gravada.
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Feche o saldo em zero
Uma barra fixa acompanha o total, o já alocado e o saldo restante. Enquanto o saldo não for exatamente zero, o botão de salvar fica travado, e o servidor recusa pela mesma regra.
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Diga quem vendeu e salve
Numa única operação nascem o contrato, os lançamentos a receber, a baixa da unidade, a conversão da reserva e as comissões em contas a pagar. Se um passo falhar, nada é gravado.
Funções
O que dá para fazer, uma função de cada vez.
A estrutura que o mercado usa
Entrada, parcelas mensais, balões e chaves. A parcela das chaves pode ser em reais ou em percentual do saldo restante, que é como ela costuma ser combinada.
Correção monetária dentro do contrato
Indexador durante a obra entre INCC, IGP-M e IPCA. No financiamento próprio, indexador e juros ao mês depois da entrega. Multa, juros de mora e carência por contrato.
Um lançamento a receber para cada item
A entrada, cada parcela, cada balão e as chaves viram lançamentos em Contas a Receber, com a categoria e o centro de custo da obra já preenchidos.
A mesma unidade não se vende duas vezes
O sistema trava a unidade durante a venda. Se duas pessoas venderem o mesmo apartamento ao mesmo tempo, uma venda é gravada e a outra recebe uma recusa explicada.
O desconto fica medido
O valor total vem do preço de tabela e pode ser editado. A diferença entre os dois é o desconto concedido, que aparece no espelho de vendas.
Tudo ou nada, inclusive a comissão
Não existe contrato sem unidade baixada, nem comissão sem contrato. É uma operação só, do começo ao fim.
Centavos que fecham
A divisão das parcelas usa o método do maior resto. A soma bate com o total sempre, sem o centavo que alguém concilia à mão todo mês.
Uma venda registrada, cinco ou dez anos de contrato em dia
O ConstruGT cuida do que acontece depois da assinatura: registrar a venda e tudo o que ela provoca. A unidade sai do estoque, as parcelas nascem em Contas a Receber com indexador e regra de mora, a comissão vira despesa com favorecido e vencimento, e o comprador ganha um portal onde vê o próprio saldo.
Na prática, as partes assinam como já assinam hoje e a venda é registrada no sistema com a estrutura combinada, uma vez só. A vida financeira do contrato, pelos próximos cinco ou dez anos, fica no ConstruGT.
Não fica isolado
Na venda, o módulo inteiro se encontra
- Espelho de vendas Vendido, desconto e ritmo mudam no instante em que o contrato é salvo.
- Comissões de vendas O percentual combinado na venda vira conta a pagar com favorecido e vencimento, sem ninguém lançar nada depois.
- Contratos de clientes O contrato que nasce aqui é o mesmo que passa a ser corrigido todo mês, cobrado quando atrasa e encerrado quando é quitado.
- Portal do cliente As parcelas criadas aqui são as mesmas que o comprador vê no portal, com o saldo devedor atualizado.
Para quem é útil
Quem ganha com isto no dia a dia.
Dono da construtora
É quem registra a venda. Fecha o negócio sabendo que unidade, parcelas e comissão entraram juntas, ou nenhuma entrou.
Financeiro
Recebe o contrato com as parcelas lançadas no centro de custo da obra e começa a cobrar sem redigitar nada.
Comprador
Passa a ter um contrato com cronograma visível no portal, em vez de um PDF no e-mail e uma planilha que ele nunca vê.
Perguntas
O que costumam perguntar sobre venda de unidades.
O que fica registrado na venda?
Unidade, valor total, entrada, parcelas, balões, chaves, correção monetária, regra de mora e comissão. O instrumento assinado segue com o seu jurídico, como hoje. A vida financeira do contrato, pelos próximos cinco ou dez anos, fica no ConstruGT.
Como as parcelas chegam ao comprador?
Cada parcela vira um lançamento em Contas a Receber e aparece no portal do comprador, com vencimento e saldo devedor atualizado. Quando o seu financeiro dá a baixa, o portal mostra o novo saldo no mesmo momento.
Como fica medido o desconto concedido?
O valor total vem do preço de tabela e pode ser editado. A diferença entre os dois é o desconto daquela venda, e o espelho de vendas soma todos, para você ver quanto da margem ficou na negociação.
E o repasse bancário na entrega das chaves?
No financiamento bancário, a quitação do saldo pelo banco é registrada como recebimento do contrato.
Somei tudo e dá o valor total, mas o saldo restante não zera.
Confira o modo da parcela das chaves. Em percentual, a base é o saldo restante depois de entrada, parcelas e balões, e não o valor total do contrato.
Dá para vender uma unidade em obra comum?
A venda de unidade é das obras do tipo Incorporação, e o tipo é escolhido uma vez, no cadastro da obra. Quem vai lançar um empreendimento cadastra a obra como Incorporação desde o começo.
Incorporação
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